ESECUZIONE IMMOBILIARE. COME FUNZIONE E QUALI SONO LE NOVITA’.

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La procedura di esecuzione Immobiliare prende vita quando il debitore non provvede ad onorare il suo debito nei confronti del creditore e quest’ultimo si rivolge al giudice competente. Ha ad oggetto il diritto di proprietà o i diritti di usufrutto e di superficie su beni immobili.

Nel corso della medesima procedura esecutiva possono essere espropriati, oltre all’immobile, anche le sue pertinenze, i suoi frutti pendenti e i mobili che lo arredano.

Esecuzione immobiliare, come funziona.

In sintesi, se il debitore non paga il debito, il creditore richiede il decreto ingiuntivo; il debitore riceve l’atto di precetto; il decreto ingiuntivo diventa esecutivo; si procede al pignoramento immobiliare con espropriazione dei beni immobiliari; i beni espropriati vengono venduti all’asta, con conseguente recupero del credito. Ma andiamo a vedere l’iter nel dettaglio.

Come sottolineato da La legge per tutti, si parla di procedura di esecuzione immobiliare quando, a seguito del mancato pagamento di una certa somma, fattura, o altro titolo, il debitore non provvede ad onorare il suo debito nei confronti del creditore. Quest’ultimo, pertanto, per ottenere quanto gli spetta di diritto, si rivolge prima al giudice competente, per la firma del decreto ingiuntivo, cioè un ordine al debitore di adempiere l’obbligazione assunta entro un determinato periodo di tempo.

A questo punto, deve far notificare il cosiddetto atto di precetto presso il domicilio del debitore, con il quale avverte ed intima il debitore stesso di saldare il suo debito entro 10 giorni dalla notifica, pena l’esecutività del titolo entro 90 giorni dal precetto.

L’atto di precetto è una comunicazione ufficiale e formale di preavviso di esecuzione immobiliare, mediante la quale il debitore viene informato dell’inizio della procedura esecutiva entro 10 giorni dalla notifica, se non provvederà a pagare quanto da lui dovuto.

Inoltre, viene messo a conoscenza delle modalità attraverso le quali è possibile comunque rimediare e sanare il debito, interrompendo così la procedura espropriativa.

La procedura esecutiva immobiliare ha ad oggetto il diritto di proprietà o i diritti di usufrutto e di superficie su beni immobili. Nel corso della medesima procedura esecutiva possono essere espropriati, oltre all’immobile, anche le sue pertinenze, i suoi frutti pendenti e i mobili che lo arredano.

Se, quindi, il debitore, dopo aver ricevuto l’atto di precetto, continua a non voler o non poter pagare il suo debito, il creditore, dopo 45 giorni, può richiedere la trascrizione dell’atto di pignoramento dell’immobile e pignorare in tal modo i beni immobili posseduti del debitore, per la somma che serve a coprire il debito, gli interessi e le spese legali: il pignoramento, quindi, è l’atto con cui si dà inizio all’esecuzione vera e propria.

Subito dopo la notifica del pignoramento, l’ufficiale giudiziario o lo stesso creditore pignorante consegnano copia autentica dell’atto presso la conservatoria dei registri immobiliari affinché venga trascritto, a fini pubblicitari, il pignoramento dell’immobile interessato. Una nota di trascrizione viene restituita al depositante . L’ufficiale giudiziario, dopo aver eseguito l’ultima notifica, consegna senza ritardo al creditore l’originale dell’atto di pignoramento e la nota di trascrizione.

Il creditore, quindi, provvede a depositarli in copia conforme presso la cancelleria del giudice dell’esecuzione competente per territorio insieme alla nota di iscrizione a ruolo e alle copie conformi del titolo esecutivo e del precetto. Il deposito deve avvenire entro 15 giorni, pena perdita di efficacia del pignoramento. A questo punto, il cancelliere, forma il fascicolo dell’esecuzione.

Una volta decorso il termine di 10 giorni dal pignoramento, il creditore procedente può fare istanza di vendita dell’immobile pignorato. La vendita forzata ha lo scopo di trasformare i beni pignorati in denaro liquido e, una volta autorizzata, viene fatta al pubblico incanto oppure senza incanto. In quest’ultimo caso, chi è interessato all’acquisto può fare un’offerta in busta chiusa al giudice la quale, tuttavia, non può essere accolta se perviene oltre il termine stabilito o se è inferiore di oltre un quarto rispetto al prezzo stabilito nell’ordinanza o, infine, se l’offerente non presta cauzione in misura non inferiore al decimo del prezzo proposto. Il ricavato dalla vendita viene distribuito tra i creditori, con precedenza dei creditori privilegiati ed ipotecari.

Esecuzione immobiliare, le novità.

La Con l’entrata in vigore del Decreto Banche cambiano novità più significativa riguarda il numero massimo di aste dopo le quali la procedura viene chiusa dal giudice, ma è stato modificato anche il contenuto dell’atto di pignoramento.

Ora l’atto di pignoramento deve contenere un nuovo avvertimento per il debitore: se egli intende opporsi all’esecuzione per espropriazione, deve farlo prima che il giudice disponga la vendita o l’assegnazione del bene pignorato; in caso contrario tale opposizione è inammissibile, a meno che sia fondata su fatti sopravvenuti o se non è stata proposta tempestivamente per causa non imputabile al debitore.

Il pignoramento, inoltre, finisce dopo tre aste: se la casa non viene venduta dopo il terzo tentativo di ribasso, la procedura esecutiva si chiude e il bene ritorna nella disponibilità del proprietario. L’asta deve essere svolta con modalità telematica, sempre che non sia pregiudizievole per gli interessi dei creditori.

Al terzo tentativo di vendita andato deserto e in assenza di istanze di assegnazione, il giudice può stabilire un prezzo base inferiore al precedente fino al limite della metà.

Il D.L. sulle banche ha, poi, introdotto una norma nuova che dispone l’obbligo del creditore assegnatario di un bene immobile di dichiarare in cancelleria, entro 5 giorni dalla pronuncia del provvedimento di assegnazione, il nome del terzo a favore del quale deve essere trasferito il bene stesso. Se non lo fa, il trasferimento è fatto a favore del creditore.

La riforma, infine, prevede l’immediata esecutività del decreto ingiuntivo per le somme non contestate, anche se è in corso il giudizio di opposizione. Ciò significa che il debitore è costretto a dover pagare quanto intimato nel decreto ingiuntivo senza alcuna dilazione, anche in caso di opposizione. Il decreto obbliga il giudice a concedere la provvisoria esecutività, anche se il debitore contesti un credito solo parzialmente, sulla parte non contestata.